北京：住宅维修资金办法征意见 拟禁用资金风险投资

　　福州：所有小区下月起挂4个牌子 物业收费明码标价

　　佛山：楼盘新措施 物管收费不再需要建设局审批

　　无锡：各类住宅均有管理问题 政协建议出台物业条例

　　太原：市房地局下明文 严禁物业与“楼霸”勾结

　　沈阳：物业酝酿菜单式服务 房产部门给出指导价

　　成都：四类物管纠纷 调委会可来断案

　　从一起物业服务合同纠纷案谈谈业主委员会备案的法律效力

　　，从8月27日起至9月9日，公开向社会征求意见，市民可通过电子邮件方式将意见反馈至：。其内容有：不交维修资金不能入住；维修资金只能购买国债；紧急维修可直接申请资金

　　下月起福州所有小区的业主都能通过物业出具的4块价格公示牌，清楚自己所缴纳物业费各项项目的明细。市物价局日前发出

　　，要求福州社区物业在下月底前做好明码标价工作。标示的内容分为物业服务费、停车服务费、合同以外服务费以及代收费、公共水电费用公摊情况等四大类收费项目。

　　原来由佛山市建设局实施的“物业管理企业服务收费”和“开发建设项目合同书备案”两项管理事项，由于审批依据不充分，将取消。佛山市昨日向各区和市相关的单位发出通知，要求取消、调整一批行政审批(管理)事项，对佛山市安全监管局等10个单位的47项行政审批(管理)事项做调整。其中取消21项。

　　小区治安好不好，一看小区门口挂的是什么颜色的牌就知道；“连续三次拿黄牌，直接负责人转岗或待岗处理；获得红牌，直接负责人下课。” 分色考核标准：“治安良好小区”绿色通报牌：小区一个月内无刑事案件或发生刑事案件一两起；“治安提示小区”黄色通报牌：一个月内发生刑事案件超过3起；“治安警示小区”红色通报牌：一个月内刑事案件超过5起。

　　自今年10月1日起，银川市各物业小区从事秩序维护工作的人员需经从业培训并取得资格证后，方可上岗执业。截至目前市物业办已举办6期培训班，有769名物业秩序维护员经考试取得合格证。银川市住房保障部门将通过加强持证上岗制度，建立信用档案，慢慢地提高秩序维护员等物业服务行业从业人员素质，逐步提升银川市物业服务水平。

　　近十几年来，无锡市居住小区管理的市场机制初步形成，目前全市实施物业管理的建筑面积约7000万平方米。对低洼地区危旧房、城中村、私房等老居民区而言，由于基本没有实行物业管理，常常会出现问题无人管或管不到位的现象。调研组提出了以下建议要尽快出台《无锡市物业管理条例》等地方性法规

　　，决定在市区实施“条块结合、以块结合”的物业服务新模式，明确“各区政府对辖区内的物业管理工作负总责”“街道办事处具体组织辖区内物业管理工作”“公安、城管、规划、环保各职能部门要配合区政府，加大执法监督管理力度，维护小区公共管理秩序。”

　　7月22日太原市房地局物业管理处下发了《关于加强物业服务区域内装修和搬运队伍管理的通知》。严禁物业服务企业与任何装修或搬运公司签订居住小区(大厦)搬运协议，保证所有的业主能自行选择搬运队伍、搬运方式和自主购买装修建筑材料。市房地局给太原市登记在册的正规物业服务企业都下发了《通知》，提出这样的明确规定。

　　今后，沈阳市的物业服务也会像到饭店点菜一样，小区的业主能够准确的通过自己的喜好，享受“菜单式”服务，并根据您点的“菜品”来交物业费。8月25日，市房产局物业处处长陈权透露，与上海、深圳等城市的物业“菜单式”服务略有不同，房产部门会事先推行一个物业服务指导价，业主通过你自己的消费能力，以指导价为参考进行消费。

　　记者从省十一届人大常委会第十三次会议上获悉，《安徽省物业管理条例（修订草案）》在常委分组审议时，由于其缺乏可操作性而被建议暂缓出台。由于《条例》涉及面广，因此非常关注。在二次审议的过程中，省人大常委会分组会议认为目前的《条例》修订草案中部分条款仍有争议，缺乏可操作性，建议暂缓出台。

　　整治和改造老旧小区工作将在呼和浩特全面展开，第一步，将于今年年底前消灭所有无物业管理小区，解决好垃圾清运、安全保卫和应急处理等问题。据市房产局物业管理处有关负责的人介绍，目前首府共有无人管理的老旧小区604个，其中新城区91个，区273个，赛罕区22个，玉泉区218个。

　　小区里有人擅自开店扰他人，维修资金使用业主意见不合今后，这类物管纠纷，可以找物业管理纠纷人民调解委员会来帮忙。日前，成都市房产管理局、市司法局共同下发了《关于共同做好物业管理纠纷调解工作的意见》，要求在成都市范围内，逐级建立物管纠纷调委会，聘请专职人民调解员，免费帮助业主化解物业管理纠纷矛盾。

　　物业管理前期介入是指物业管理公司在楼盘开发的初期阶段就受聘介入，为小区规划设计的细化、施工缺陷的防范及运行成本的控制，提供建设性的意见。《物业管理条例》 规定，房地产开发项目在规划、设计、施工阶段就应聘请前期物业管理企业。在住宅开发日益追求环境、房型、配套设施、服务完善的今天，各种设计的细节将成为衡量楼盘品质高低的坐标。而物业管理前期介入的最大好处，就是物业管理公司擅于从业主的利益、需求出发去察觉缺陷、提出建议，从而把一般楼盘开发中有可能会出现的缺陷降到最低。

　　设计人员在进行小区规划设计时，往往较注重技术规范或技术上的含金量，对于今后是否迎合业户使用上的要求，是不是满足管理要求、是否降低管理成本很少考虑。前期介入可完善规划设计的具体方案，使小区布局、功能定位更趋合理。例如小区规划设计必须综合考虑到幼儿园、物业管理用房、机动车停车场、自行车棚、业主会所、商业网点设施的适宜位置，了解业户需求的物业管理公司提出的代表性建议能够更好的起到关键性辅助作用，从而避免了开发商的不必要、无意义投资。

　　在我国，工程质量不理想已是普遍现象，因为监理的职能只是负责对工程质量进行监管，是否利于管理与他们无关。而物业管理公司作为今后的管理者，必然会以责任心最强的姿态出现在前期介入阶段，通过现场踏勘，提供详细的照片资料及顾问报告，精确指出缺陷及质量上的问题，并提出整改意见，减少了竣工验收中的整改工作量。

　　此外，现代建筑物内的管线错综复杂，虽有图纸，但往往与真实的情况差异较大。而物业维修除了渗漏水之外，大部分与管线有关，在前期介入阶段，物业管理人员就可以从图纸开始，全部参与施工全套工艺流程。管线走向、改动状况也一清二楚，这样在业户报修时，维修工就可以在极短的时间内弄清来龙去脉，做到维修及时有效。反之，如笔者所在的企业曾接管的一个旧小区，没有前期介入，前期管理混乱，图纸不全，以致小区管网漏水严重，根本没办法查找出问题所在，严重水耗造成业户水公摊负担大，业户纷纷抱怨投诉，管理费收缴率一下子就下降。为改变现状，我们不得已申请动用专项维修资金，将原有管路作废，重新铺设管网，才解决了该问题。

　　规划设计阶段，由于设计人员难免会忽略物业日后使用的方便和管理的需要，从而会对物业以后的使用和管理，造成一定的影响。这就需要物业管理公司在前期介入时充当顾问予以提出，并在设计时就予以修正。

　　当物业管理公司在物业处于土建结构已封顶，工程进入到设施安装和内部装修阶段时以监理的形式参与进来，主要是为了从管理的角度来熟悉线路、管道走向，以及对工程质量做监督，对设备的安装进行熟悉和质量跟踪，要求其设计施工符合业主的利益、有利于以后的物业管理，以便日后更好地为业主提供服务。

　　物业建设工程已基本结束，物业工程开始做竣工验收和接管移交验收以及准备入伙和筹备开业阶段时，此时物业管理公司应以管家形式全面介入，从管理和运行的角度对工程项目施工、设施安装的质量做全面监控，及早发现和解决实际问题，避免物业建成后给使用和管理服务带来缺憾。

　　（1 ）电气方面：应着重关注各设备用房的通风、降温、排水、应急照明、消防器材配备等问题，同时应对各个电气设备的分布、数量、性能等方面做熟悉、统计，对各供电线路走向、线径、具体预埋点来了解，对照明线路设计是不是满足以后管理进行确认，提出可行性整改建议，以确保物业整体统一美观，方便后期的维修、保养和管理。有的小区前期各种表具的安装未进行统一规划，以致墙上出现东一块、西一块布满了有线电视、水表、电表、电子安保、电话等箱子、电线，既影响物业美观，降低社区档次，又存在严重的安全风险隐患。为防范此类现象，物业管理公司就应在前期介入阶段就发挥作用，提醒开发商做好不同表具安装单位的组织协调工作，统一表具、管线的安装规范，从而确保物业的整体美观并杜绝安全隐患。

　　（2 ）消防方面：应重点对水系统中的消火栓、喷淋管网的走向、阀门的分布、水泵结合器的位置做了解；同时对电系统中的风机、排烟系统的分布和工作原理进行掌握，最后还要熟悉和掌握消防监控主机的工作原理，回路的分布以及卷帘门的分布情况。

　　（3 ）给排水方面：应重点了解供水系统情况。各楼层由哪里供水，水箱、水池的位置、容量，市政供水的位置，住户的供水方式和各个阀门的位置。在排水方面应了解雨水、污水、冷凝水（空调水）的走向，检查口的位置，化粪池、流泥井的位置等。

　　（4 ）土建施工方面：应重点了解哪些为整体混凝土施工，哪些为空心砖砌成，以方便日后住户装修时，能告之哪些墙不能拆除，墙体、天花、地面在哪些位置埋有管线，需要在打孔和装修时加以注意。

　　（5 ）公共水电方面：应了解由于供水、供电实行最低用量要求，故公共用水、用电不能安装过多的计量表，以免计量表因使用达不到最低用量，造成用户多付费用。因此对于公共用水、用电，在规划设计时物业管理公司就应该建议尽量集中在一起，使用一块计量表。

　　（1 ）保洁方面：应着重关注各楼层垃圾桶的设置是不是合理，楼层清洁用水是否方便，在电梯轿厢内吸尘用电是否方便，天台是否设置了照明及水龙头，是否设计了垃圾收集点及相配套的水龙头、地漏等与清洁有关的设施。现在小区里经常见到业主图方便将袋装的垃圾扔在门口或电梯口，待物业管理人员定时收集垃圾时，垃圾袋大多早已破漏或散发难闻气味，从而构成对公共环境二次污染的现象。针对这样的一个问题，物业管理公司在前期介入时就可建议开发商在每栋楼前设计一个内置式的、与建筑浑然一体的、可投掷袋装垃圾的垃圾箱，从而有效解决该问题。

　　（2 ）绿化方面：应关注绿化设计的品种是否适宜以后的物业管理，是否适宜以后长期保持相应的花期，以及各种自动浇水系统是否完善，花池的排水是否恰当。如果物业还配有泳池设备的，还应注意其设计是不是合理，补水、溢水、排水是否完善。

　　3 、关注安全防护问题。在安全防护方面，物业管理企业应着重关注其智能防盗设备是否完善，周边防翻越设置是不是合理，各种监控镜头的设置是否充足、合理，出入门能否有效隔离商住空间，出入口的设置是不是合理，各种工程管道井是不是真的存在安全风险隐患等。

　　今后淮南高层居住小区物业收费将有法可依。8月21日市物价局、市房地产管理局联合下发了

　　的通知，并对有关标准进行了详细解释。新出台的收费标准根据物业管理成本情况、物业服务等级等因素，对高层居住小区物业收费标准作出了明确规定，市民缴物业费将有法可依。

　　外包监督的第一个环节是对委托服务供方进行评审，以确保选择有资格的供方提供服务并达到委托方要求。评审内容一般来说包括：分包服务供方的资信、专业方面技术能力、服务的品质、服务能力、服务方案、价格、业绩等。衡量外包单位的专业水平主要是通过书面评审和现场考察两种方式，书面评审包括：供方营业执照、资质证明等文件；技术能力；品质保证系统；策划服务方案（组织架构、人员安排、岗位工作职责、作业文件、质量记录等）；合同草案（价格或预算、服务标准、付款方式、双方的责任及义务等）；经营管理业绩等。现场考察主要侧重服务质量、服务能力方面，一般都会采用对拟选服务方现有客户进行当地考验查证、暗访调查等方式，反映的情况较为客观，可当作决策的重要参考依据。

　　合同是物业公司对外包商来控制、监督的核心环节。因此，在双方签订的委托合同中，应对服务方式、品质衡量准则、检查方法、不合格项处理及相应违约责任等条款进行明确且细致的约定。

　　在外包服务合作过程中，双方依循的应是互惠的供方关系原则（ISO9001标准的八项管理原则之一）。物业公司作为外包业务的委托方，对分包方的服务的品质、结果全面负责，故应督导、协助供方落实合同要求及标准；服务分包方作为受托方，应服从委托方的督导，认真履行合同义务，确保合同要求和标准的实现。

　　物业管理服务产品的特点是产品实现过程（服务提供过程）与交付同步，且由不同类人员面向客户提供，因此物业公司对分包方的督导、协助应重点放在现场检查纠正及共性问题的整改落实。现场检查是快速察觉缺陷并解决的有效方法，其中检查内容、频次、方法是关键；共性问题的整改应建立在数据收集、汇总、分析的基础上，针对共性问题产生的原因而采取一定的措施，目的是避免同类问题的再次发生，这是一种有效的预防为主的持续改进方法。鉴于此，为实现对分包方的有效监督，应明确督查的方法、时机、内容，做为日常的监控手段；同时应收集分包方的服务质量信息，并定时进行总结分析，针对重点问题、共性问题制订并落实整改措施，如此往复，实现与分包方的共同成长和发展。

　　物业管理服务的改进常常依赖于对各类人员的培训。这种培训的内容有：服务意识、服务规范（仪容仪表、语言态度、行为举止）、服务技能等。为确保分包方的服务改进及时、有效，对其培训环节的监控便显得很重要，如日常检查中发现的问题是不是及时输入培训计划，培训计划是否按时完成，培训方法能否支持有效性等等，都应作为对分包方监控的内容。此外，分包服务合同也经常用做监督手段，为此需要在合同标准、双方的责权利、违约责任等方面做严格、明确约定，以便可操作性的实现。

　　秀秀小区始建于2002年8月14日，2006年5月后，业主陆续入住。小区未能成立业主委员会亦未能选聘物业服务企业，经开发商选聘，前期物业由高远物业有限公司管理。2007年11月30日，小区业主牛某等5人利用业主推举业主委员会成员候选人的时机成立业主管理委员会，并凭借候选人提名表和相关材料在市房产管理局登记为业主委员会（下称“五人团”），同时刻制小区业主委员会公章。2007年12月26日，“五人团”以小区的名义向物业管理有限公司发出《中标通知书》。两天后，“五人团”擅自以小区的名义与物业公司签订《物业服务合同》，并加盖小区公章。

　　2008年1月5日，小区118户业主形成《秀秀小区业主维权意见书》，并于当月20日分别呈交社区、街道办事处和市房产管理局请求撤销“五人团”的备案登记，均未能得到任何部门的准许和答复。2008年4月1日，因大部业主不认可“五人团”及前述物业服务合同而拒交物业管理费，物业公司撤出秀秀小区，但数月后又重返秀秀小区，有超过三分之二以上的业主分文不交物业管理费，并且交物业管理费的业主呈慢慢的变少的趋势，物业公司便将业主满某诉诸法律，请法院判令满某支付2008年1至3月物业管理费116.60元，2008年4月1日至9月10日滞纳金56元。

　　满某辩称：秀秀小区至今为止未召开业主大会成立业主委员会，即小区就没有业主委员会，本案《 物业服务合同 》是谷文渊物业与“五人团”之间的事，与满某没有法律上的联系，满某不具备本案被告的主体资格。除非业主大会有授权，选聘和解聘物业服务企业应当由业主共同决定，本案《物业服务合同》是“五人团”私刻公章、冒充小区所签，是无效合同，对满某不具有法律约束力，请驳回物业公司的诉讼请求。

　　城区一审法院认为：原告物业公司与秀秀小区业主委员会签订本案《物业服务合同》主体合法，是双方的真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。被告满某实际接受了物业公司的服务，双方已形成事实上的物业服务权利义务关系，满某应当支付物业管理费。至于秀秀小区业主委员会在签订合同时是否征得业主的同意是内部事务的问题，不得以此为由对抗物业公司而拒付物业管理费。一审法院判决满某支付物业管理费116.60元，驳回物业公司的其他诉讼请求。

　　市中院经审理后认为：本案的业主委员会经过法定程序选举产生并获准备案登记，形式上具备签订《物业服务合同》的合法主体资格。业主委员会的产生过程是不是满足法律规定的程序和条件不是本案审理的内容。《物业管理条例》关于选聘或者解聘物业服务企业的规定仅约束小区内部的管理权限，对外签订《物业服务合同》业主委员会是小区合法的民事主体，其法律上的约束力不受小区内部管理权限的制约。中院驳回上诉，维持原判。

　　本案的关键是物业小区业主委员会的性质、备案登记的性质和业主委员会的主体资格问题，其体现了相关法律的立法精神和司法的正义理念。

　　从立法精神看物业小区业主委员会备案登记属备查性质的行政管理行为，不是行政许可也不是行政确认行为。《物业管理条例》第16条规定业主委员会应当在选举产生之日起30日内向房地产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案，但没有规定业主委员会经备案取得管理资格和能力。换言之，物业小区业主委员会备案登记不会产生业主委员会取得经营或管理的资格和能力，比如对外签订合同的法律效果。物业小区业主委员会在民法上和物业小区一样，都不是能够独立享有权利和承担义务的民事主体，在行政法上不是行政相对人，业主委员会备案登记也不是对业主委员会的法律地位、权利义务的确认或者否定。因此，业主委员会签订物业服务合同的权利源于业主大会的授权而不是房产管理部门的备案登记。

　　《物业管理条例》第11条第（4）项规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，第15条第（2）项规定业主委员会执行业主大会的决定事项包括代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。这是一个强制性规定，不容自行约定限制和随意选择适用。可见，业主委员会未取得或经业主大会的同意擅自签订物业服务合同对业主是没有约束力的。也因此，如果形成事实上的服务关系，实践中不支持按合同约定支付物业管理费，而是依合同法第58条的规定折价给付管理的成本。

　　本案不同于一般拖欠物业管理费纠纷案件之处是，秀秀小区自始至本案终审生效之日，都没有召开过任何一次业主大会，根本不存在所谓的业主委员会，也根本不存在所谓的招标选聘物业服务企业，两级法院仅根据根本不存在的业主委员会给原告发出的《中标通知书》、没有招标投标开标中标印证的表面证据《物业服务合同》、秀秀小区业主委员会备案登记申请书和秀秀小区业主委员会准予备案登记证明书以及原告物业公司资质资格证照就认定秀秀小区有合法的业主委员会并具备民事主体资格显然是没有事实和法律依据的，在法理上也是不通的，不能体现立法上正义的法治理念和司法上正义的价值取向。

　　基于物业小区业主委员会备案登记属备查性质的行政管理行为，而不是行政许可也不是行政确认行为的认识，我认为本案第一步应当思考秀秀小区是不是真的存在业主委员会的问题，而选票和业主大会记录才是认定业主委员会存在与否的证据，因为业主委员会备案登记属于不可诉的行政行为，不能把业主委员会存在与否推出民案审查范围之外。第二步应当思考如果业主委员会确实存在，那么是否得到业主大会的授权或者决定签订物业服务合同，在此物业服务企业有义务注意是否有业主大会的授权或者决定，而不是关注业主委员会是否备案登记，因为业主委员会即使不备案登记，只要得到业主大会的授权或者决定签订物业服务合同应属有效，应当约束全体业主，更何况物业公司是具有一级资质的物业服务企业，允许其疏于或放纵疏于审查物业服务合同签订主体资格对广大业主是不公平的，是有违于物权法的立法本意的。

　　另外，本案一、二审实际上都涉及到表见代理的问题，应明确《民法通则》第66条第1款关于表见代理的规定是很严格的，也就是说表见代理除了善意的要件外根本上尚需被代理人的追认才能对被代理人发生法律上的约束力，可见本案两级法院对于表见代理的解读是不妥的。总而言之，本案合同应当认定无效，并且不是业主大会的意思表示不能约束业主，本案《物业服务合同》的法律后果应当由签订合同的双方自行承担。

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